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更新日期2016-03-01

金融槓桿助長著房地產泡沫 次貸危機教訓還在眼前<北京新浪網>2016.03.01

「日光碟」可能導致房地產走向死胡同       謝昱航

            中介公司的金融產品,以大量場外配資助推著房產交易,表面是樓市的火爆和房價的歡歌,實際卻是不斷擴大的金融槓桿在助長著房地產泡沫,聚積著一環扣一環的金融風險。

            杭州城東某樓盤二期首批房源開盤,在搖號開盤2小時后宣告售完,成為杭州猴年首個「半日光」樓盤。上海某均價達每平方米8萬元的高端樓盤,352套「千萬豪宅」開盤當天被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現「裹棉被排隊」的「漏夜搶房」景象。(《北京晨報》2月29日)

            報導引起民眾的普遍質疑。質疑的心理基礎有以往經驗──之前導演出的「樓盤暢銷」假象太多了。比如北京市住建委就曾公開表示,一些 「恐慌性購房」是開發企業製造假象、誘導消費者,某樓盤聲稱「首次排卡即超過1600人」,其實當時還未取得預售許可。揭穿這種伎倆的,不只是北京住建委。媒體多次報導,那些通過裹棉被、搬睡椅通宵排隊購房的買主,其實是房地產公司的員工、保安,甚至是50元一天請來的無業遊民。

            「搶購房」新聞出現的同時,還有幾起與房地產有關的事件也正在熱傳,而這些事件,恰好可以對「搶購房」現象作出某種解釋。

            一是鑫琦資產公司的兌付危機。鑫琦資產致客戶公開信,承認出現兌付危機。這家公司在做什麼事呢?他們把約2000名投資者的錢籌集到位后,以公司名義在鄭州、秦皇島和海南買房。開發商給的價格很低,而且承諾一年以後回購。房地產公司以不斷上漲房價的方式,維持20%以上資產回報率,讓鑫琦資產公司和投資者分配。然而,房子賣不動了,房價漲不上去了,這種遊戲就進行不下去了。該危機在上海涉金額達19億元。

            二是上海鏈家被要求下線金融產品。這種金融產品,就是為資金不夠的買房者提供資金。假如首付要200萬元,購房者只能拿出100萬元,缺少的100萬元由中介公司的金融服務墊上。這種以金融服務促買賣成交的方式,在很多房產中介公司都存在。鏈家銷售額中大約有2100億元使用了槓桿成交,整個中介行業通過「場外配資」實現購房成交金額早已超過1萬億元。

            當大量分散資金在各種誘惑下集中到資產管理公司而成大額資金時,購買幾百套房子甚至整個樓盤是不難的。但這種買賣,已不是傳統意義的商品交換行為,而完全是一種資本遊戲,不斷推高房價的過程中積累著金融風險。而中介公司的金融產品,以大量場外配資助推著房產交易,表面是樓市的火爆和房價的歡歌,實際卻是不斷擴大的金融槓桿在助長著房地產泡沫,聚積著一環扣一環的金融風險。

            美國次貸危機教訓還在眼前。次貸危機不就是銀行向一些本來不具備購房還貸能力的人發放貸款?不就是大量資產證券化?時下中國一些商業組織在做的,不正是這樣的事情嗎?理財公司幫投資者買下大批房,實現資產證券化;一些人聚集資金炒房;中介公司為炒房者提供配資……都是在把本已嚴重泡沫化的房地產市場不斷推向深淵,把金融風險不斷擴大。

            在房地產炒作泛濫的背景下,對各種「搶購」「日光」保持警惕是必要的。去庫存的目的無疑是房地產市場的健康發展,是要釋放已經比較嚴重的房地產風險,避免硬著陸。欺騙式的炒作,毫無顧忌的配資擴大,只能走向死胡同。