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更新日期2016-07-05

高力國際台中論壇,吸引房產大咖投資慾望

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】高力國際商用不動產趨勢論壇已於2016年6月30日在台中市舉辦,吸引超過百名房地產相關業者參與,席間重量級不動產投資、大型連鎖飯店經營、以及不動產開發業者紛紛就其在台經營、投資經驗進行分享,整體來說,業者對於台灣不動產發展仍信心,而能夠出現高價交易的產品,著重在於「特色」。
 
與談嘉賓包含逢甲大學資深副校長楊龍士、高力國際亞太區資本市場及投資服務部董事總經理鄧文傑.並由高力國際董事總經理劉學龍、子樂投資股份有限公司總裁詹偉立、中華民國購物中心協會理事長蔡明璋、台中市不動產開發商業同業公會理事長魏嘉銘、亞洲三井不動產股份有限公司副總經理涌井耕人針對大型複合式商業地產開發各自提出精彩論述.
 
另外逢甲大學土地管理學系系主任陳建元、台中市政府都市發展局局長王俊傑、台中市工商發展投資策進會總幹事黃望修、台中市政府經濟發展局局長呂曜志及永聯物流開發董事總經理張建泰則以投資台灣新契機為題,為台中的建設與發展加持力道.
 
近幾年活躍於北市房地產的子樂投資總裁詹偉立更於論壇中表達,想在七期以外的台中新都心,進行大型商圈的打造計畫,大魯閣開發董事長蔡明璋更看上台中驚人消費能力,希望覓地興建運動型購物中心。
 
房市遇瓶頸 大型複合式開發案分散風險
 
目前房市遇上瓶頸,過往建商仰賴的住宅銷售因高額房屋稅及政策抑制遭遇阻力,高力國際董事總經理劉學龍指出,此時正是建商思考資產重新配置的時候,將過去將雞蛋放在同一個籃子裡的想法要慢慢改變,反而應該朝向土地達到最高及最好使用綜效的複合式開發案。
 
詹偉立:房地產是門生意 提升租金等同提升資產價值
 
子樂投資總裁詹偉立指出,不動產其實是個蹺蹺板,一頭是不太需要管理的地皮、住宅及商辦,其中地皮、住宅只需賣掉就好,即便商辦也只需出租,管理上不需花費太多心力。不過,另一頭則是以商用模式經營房地產,包括飯店、零售業等,其實就等同是一門生意。
 
舉例來說:忠孝東路同一側上有兩家飯店,同樣興建設計規劃、甚至興建成本同樣為30億元,但是一家品牌為假日飯店、另一家品牌則是君悅飯店,每晚所能銷售的房價則有倍數的差異。原因就是品牌與管理所帶來的增值效益不同。
 
他進一步以自身經驗說明,以北市西門町萬國大樓為例,2010年以30.5億元買進,租金收益率約3%,隔兩年後,則以67億元賣給富邦人壽,租金收益率仍舊約3%,若光看租金收益率其實相同,後者的賣價為何能較前一次買進的價格還要翻倍。
 
詹偉立點出,建物其實還是原始的老建物,並沒有打掉重建,關鍵在租金提升才能帶動資產價值的提高,當初買進時,經過一番整理,再加上重新招租進來付租能力強的品牌,將整棟大樓租金明顯提升,這時,再以3%租金收益率回推資產價值,便可以確切掌握資產增高的價值。
 
再來提到的是必須掌握市場需求,市場到底缺甚麼?以2015年子樂投資甫買進的北市信義計畫區A7街廓,也就是中國信託銀行信義總部,當初經過仔細評估才決議要做頂級飯店與精品旗艦店。
 
詹偉立進一步分析,以信義計畫區來說,未來幾年還有高達數萬坪的頂級商辦供給量釋出,再對照指標商辦台北101大樓的經驗,2004年完工,直到前兩年才達到快滿租的目標,花了10年時間,而且這段時間內,商辦租金只是持平,根本漲不動。未來台北商辦市場呈現供過於求的可能性高。反觀北市的觀光旅館目前約1萬間房,相較亞洲任何一個一線城市動輒3~6萬間房的供給量其實是明顯缺乏,更遑論要追上擁有6萬間房的新加坡。
 
即便目前陸客來台人數限縮,不過,所造成的衝擊僅限於三星級旅館或是平價商旅,反觀日本、香港以及韓國等觀光人次則持續增加,而且這批旅客也是頂級旅館的主要消費者,而且,因目前桃園機場負載有限,限制更多想來台觀光的旅客,未來第三航廈完工後,勢必能提供更多的航班以及旅客來台,因此,才決議將A7街廓打造成頂級飯店。
 
開設購物中心 秉持輕資產重管理
 
面對目前房市瓶頸,中華民國購物中心協會理事長、大魯閣開發董事長蔡明璋表示,將持續著重於零售房地產開發,反觀觀光飯店則屬於風險產品的行業,常常因為政治因素而受到牽連。
 
反觀購物中心則是目前還具有潛力的事業,以日本來說有高達3200家大型購物中心、中國則有4500家,反觀台灣目前則有75家購物中心、45家百貨公司以及120家量販店,相較下來,仍有發展空間。
 
不過,購物中心必須具備主題性,才能吸引民眾持續上門,以誠品來說,便是結合文創的購物中心,至於,大魯閣則會朝向結合運動主題的購物中心,畢竟運動商機是全球都在同步成長的趨勢,以高雄市剛開幕的草衙道購物中心為例,便是結合賽車主題的購物中心,不過,經營購物中心必須朝向「朝向輕資產、重管理」的經營模式,以草衙道來說,因為土地是自己買下,再加上興建已及招商等相關成本,投資金額總計花了70億元,其實對於業者來說相當吃重,倘若只是經營,而不持有土地,則可以投資數十個購物中心,因此,未來開設購物中心必須朝向與金融市場結合。
 
台中市人口數將超越高雄市 成全台第二大縣市
 
台中市不動產開發商業同業公會理事長、嘉磐建設董事長魏嘉銘指出,台中市目前人口數約275萬人,而且呈現淨成長的趨勢,推估再過1~2年便能超越高雄市,成為全國第二大縣市,僅次於新北市。
 
至於,台中市的消費利其實是最強、消費能力並不遜於台北市,以新光三越台中店為例,2015年坪效高達53.9萬元,不但冠於全國,更相較北市新光三越信義新天地四館坪效約46.1萬元,還高出7.8萬元,堪稱「一館抵四館」,再來即便七期的住房率雖然不到20%,但多數買方己乎沒有貸款,也沒有要出售的打算。
 
購物中心營運目標鎖定時間型消費
 
目前在林口開設三井outlet的亞洲三井不動產副總經理涌井耕人表示,在日本開設購物中心相當競爭,反觀台灣則具有相當潛力,而且開設購中心其實要注重相當多細節,不是把大型品牌招進來開店就好,重點在廠商的排列組合,而且不時要更換新品牌進駐,才能給民眾再次前來的動力。
 
而購物中心應該鎖定的是時間型消費,而非目的型消費,簡單來說,將購物中心打造成一個家庭可以來無壓力逛街的模式,而且花費更多時間駐足在購物中心,不一定為了要購買某樣東西才來購物中心,因此,著重於目的型購物的網路購物有所區隔。
 
他強調,購物中心經營的挑戰是從開幕那天以後,包括如何讓人潮回流,已經動線規劃是否完善,因此,現在才是檢視林口outlet競爭力的最好時間點。
來源:MyGoNews